到国外置业时必须考虑的税务成本

更新时间：2019-01-14 11:08:10 来源：税务 浏览人数：305

中国高净值人士到海外投资置业，应对投资目的国的税收制度有充分的了解，否则可能会产生预料之外的税务成本。以澳大利亚为例，虽然改过并不征收遗产税，但是对外国人而言，如果需要受让澳大利亚的房产，仍然需要缴纳一笔资本利得税。除此之外，澳洲的主要税种还有：所得税、印花税、土地税及货物劳务税等。就所得税而言，外国投资者投资澳大利亚房地产所取得的租金收益为所得税应税收入，而外国居民出售澳大利亚房地产或房地产的间接权益事亦须缴纳资本利得税。投资者身份不同，应缴纳的所得税率亦存在差异，非居民企业的税率为30%，而非居民个人的所得税率可高达45%。因此，通过信托方式持有房地产，在财务规划上以及向投资者支付回报上都会更具灵活性，并且避免不必要的税负。值得关注的是，由于澳大利亚在征税时将投资房地产的信托机构视为“非纳税实体”，因此投资者往往通过信托机构而非公司购买并持有房地产投资。所以信托收入分配中的非应税部分一般无需缴纳包括预提所得税在内的税项（称为“税收递延分配”）。信托机构向投资者返还资本亦具有更大的灵活性。这些优惠旨在鼓励外国居民利用管理投资信托（MIT）机构的投资工具，将资金投入澳大利亚，尤其是澳大利亚的房地产。然而，如果信托要取得管理投资信托资格并因此而享受上述的税收优惠，其必须满足一定的要求。除了所得税、交易印花税，以及针对未开发土地的土地税之外，在澳大利亚投资房产可能还需要缴纳货物劳务税。但是，直接购买房产可能可以满足货物劳务税免税的规定。类似的，通过收购企业或者信托而间接购买房产的行为属于货物劳务税免税或者不应税项目。股息收入及信托收益分配则不用缴纳货物劳务税。中国公民海外置业的另一大目的地是美国，美国的税收有联邦政府、州政府及地方政府征收。其中，联邦政府主要征收联邦所得税、财产税及赠与税。联邦政府的总税收包括个人所得税，社会保险税、公司所得税已经其他税收，包括遗产税、关税等。州政府及地方政府征收州所得税、特许规费、消费税、使用税及财产税等。高净值人士到美国购买房产的话，涉及的税种主要包括房产税以及在未来财产放生转移时可能需要缴纳的所得税、遗产税、赠与税。关于房产税，相信不少人已经知道在美国“买房容易养房难”的说法，美国房产需要缴纳房产税，这毫无疑问会增加房产的持有成本。当然，海外置业也可以灵活运用所在国家的一些制度合法节税。例如在美国，有价证券的投资产生的回报需要缴纳所得税，但是如果将这些金融投资装在一个人寿保险产品中，所产生的投资收益将可能免于或递延所得税。

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