美国移民条件,美国自住房和投资房单款有何区别?

2020-10-27
来源:飞际移民
作者:飞际小编

  随着近几年国内楼市调控收紧,交易倾向低迷,很多投资者把目光转向海外房产。美国房产虽然也不便宜,但是相对而言,性价比高于国内,因此投资美国房产也成为了很多移民美国的华人的选择。那么在西班牙买房移民美国投资房和自住房有什么区别呢?


一、自住房与投资房贷款


1、鉴别投资房


美国移民条件,美国自住房和投资房单款有何区别?

  鉴於自住房贷款有低利率等优惠政策,很多民众即使在购买投资房时也西班牙签证照片想以自住房申报。实际上,银行会依据一些条件来判定顾客购买的房产是用自住还是投资。


2、付点数降利率


  如果民眾想要以自住房的利息来购买投资房,也有一种办法,就是付点数。一个点数,就是贷款金额的1%。举例来说,对於40万的投资房贷款,根据房利美的规定,如果要拿自住房的利息,贷款时要付两个点数,就是40万乘2%,也就是一次性付8000元。


  那么是选择一次性购买点数,还是较高的利率?这要看民眾保持投资房多久。例如壹个贷款40万、30年还清的房子,投资房比自住房的每月还贷相多出100元,如果选择付点数,大约7年就把8000元赚回;但如果购房者打算两三年就卖掉房子,那么就没必要购买点数了。


3、首付要求高


  从贷款比例来讲,投资房贷款最多只能申请到70%,这就是说购房者至少要付30%的首付,而自住房贷款有时可以达到90%之多。银行对首付的要求也会更高,自住房首付款可以由父母、朋友赠予,若购买投资房,银行要查看申请人两个月的银行月结单,其中不允许有任何赠与款。另外,申请人的信用要求也更高,通常要在660分以上,而自住房仅為620分。


  在美国,相对其他商业贷款,申请房屋贷款比较容易,而且利率较低,因此购买房產,要善於利用银行贷款,也就是学会藉钱投资,用别人的钱赚钱。


  但投资房贷款和自住房贷款有些不同。申请投资房贷款曾经做过房东。投资房购买者去银行贷款时,银行会看负债和收入的比例,不能超过43%到50%。例如,某人月收入5000元,当前自住房和未来的投资房加起来的所有贷款、地税、保险等负债额每月2500元,负债和收入比例刚好50%,他可以申请到这个贷款。但如果本人还有汽车贷款200元,负债达到54%,就不能申请到这栋投资房的贷款了。


  如果是自住房,而且这套自住房还是用贷款买的。那么你在报税时,和自住房相关的一些费用都可以抵免税,比如贷款利息、贷款点数、地税等等。这相当于给了购房者一个很大的税务优惠。


  如果纳税人要出售自住房,原本要交纳资本增值税,但如果被出售的是自住房,且业主在近五年内于该住宅居住至少两年以上,卖房利润个人低于25万美元,夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。


  当纳税人申报其自住房之后,美国税务局将会定时检查纳税人的电话记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。因此,纳税人很难谎报其自住房的状况。


  如果你是以个人名义投资房产的,可以通过房子的地税,保险费,房子的折旧费,装修维修费,房地产公司的管理费,房地产经纪的中介费等这些方式来抵税。对高收入者来说,省下的税可以高达40%,相当于政府帮你给了一半的开支。


  如果你是用公司名义投资房地产的,除了以上提及的抵税项外,所有公司的租金,电话,日常维持,日常管理所需要的所有费用,员工的所有工资,福利,用公司的名义买的电脑,家具,电器等“办公用品”等等,通通可以抵税,专家建议,谨记保留原始发票,收据,或是信件等作为报税凭据。


二、美国买房注意事项


1、地段决定房价


  与国内房地产市场一样,“地段决定房价”是放之四海而皆准的真理。在美国,好地段的房价涨幅普遍较高,房屋周边的生活服务设施也很齐全,当然,房产税也会比较高。实际上,这会形成一个良性循环:好地段—房价高—房产税高—配套设施好—房价继续走高。当然,各州的不同的地段的房产价值都不相同,投资回报率也不尽相同。


2、房屋周边景观


  如果房屋地处都市要地,能欣赏城市美景,或是依山傍水,亲近大自然,一般来说,这类房屋投资价值也会很高。因为此类房屋很受人们的喜爱,尤其是在热门城市,基本不用担心其投资回报率。


3、房屋所处社区的配套设施


  房屋周边的配套设施也是影响房产甚至的关键因素。若是房屋周边有优质学区、商业中心、知名企业,这些都是保证房屋升值的关键因素。例如奥兰多,靠近迪士尼公园、、购物中心、商业中心,或是地处优质学区的房屋,其房价不菲。


4、房屋供求关系


  美国房屋的供求关系依靠房屋库存量这一指标来衡量,并且会细化到每个社区的库存量,让投资者一目了然。如果某个地段良好、配套设施完善的社区的房屋库存量低,那么可以推断该地段的房价居高不下,且一有新房销售,也会马上被抢购一空。


5、房屋整体设施


  房屋的大小、房间数量、装修情况等因素也是影响房价的重要因素。一般来说,使用面积大、房间多、内部装修精致的房屋更容易卖出高价。在美国移民生活中,转售房屋前,屋主可以先装修房屋的外观、内部,或是改造房屋,确保房子的增值。


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