美国移民费用,美国自住房贷款和投资房贷款区别何在?

2020-10-26
来源:美国移民
作者:Simon

  随着近几年国内楼市调控收紧,交易倾向低迷,很多投资者把目光转向海外房产。美国房产虽然也不便宜,但是相对而言,性价比高于国内,因此投资美国房产也成为了很多移民美国的华人的选择。那么在美国投资房和自住房有什么区别呢?

玻璃幕墙

一、贷款类型区别

  1、鉴别投资房

  鉴於自住房贷款有低利率等优惠政策,很多民众即使在购买投资房时也想以自住房申报。实际上,银行会依据一些条件来判定顾客购买的房产是用自住还是投资。

  2、付点数降利率

  如果民眾想要以自住房的利息来购买投资房,也有一种办法,就是付点数。一个点数,就是贷款金额的1%。举例来说,对於40万的投资房贷款,根据房利美的规定,如果要拿自住房的利息,贷款时要付两个点数,就是40万乘2%,也就是一次性付8000元。

  那么是选择一次性购买点数,还是较高的利率?这要看民眾保持投资房多久。例如壹个贷款40万、30年还清的房子,投资房比自住房的每月还贷相多出100元,如果选择付点数,大约7年就把8000元赚回;但如果购房者打算两三年就卖掉房子,那么就没必要购买点数了。

二、首付要求区别

  从贷款比例来讲,投资房贷款最多只能申请到70%,这就是说购房者至少要付30%的首付,而自住房贷款有时可以达到90%之多。银行对首付的要求也会更高,自住房首付款可以由父母、朋友赠予,若购买投资房,银行要查看申请人两个月的银行月结单,其中不允许有任何赠与款。另外,申请人的信用要求也更高,通常要在660分以上,而自住房仅為620分。

  在成功申请移民美国之后,相对其他商业贷款,申请房屋贷款比较容易,而且利率较低,因此购买房產,要善於利用银行贷款,也就是学会藉钱投资,用别人的钱赚钱。

  但投资房贷款和自住房贷款有些不同。申请投资房贷款曾经做过房东。投资房购买者去银行贷款时,银行会看负债和收入的比例,不能超过43%到50%。例如,某人月收入5000元,当前自住房和未来的投资房加起来的所有贷款、地税、保险等负债额每月2500元,负债和收入比例刚好50%,他可以申请到这个贷款。但如果本人还有汽车贷款200元,负债达到54%,就不能申请到这栋投资房的贷款了。

  如果是自住房,而且这套自住房还是用贷款买的。那么你在报税时,和自住房相关的一些费用都可以抵免税,比如贷款利息、贷款点数、地税等等。这相当于给了购房者一个很大的税务优惠。

  如果纳税人要出售自住房,原本要交纳资本增值税,但如果被出售的是自住房,且业主在近五年内于该住宅居住至少两年以上,卖房利润个人低于25万美元,夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。

  当纳税人申报其自住房之后,美国税务局将会定时检查纳税人的电话记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。因此,纳税人很难谎报其自住房的状况。

  如果你是以个人名义投资房产的,可以通过房子的地税,保险费,房子的折旧费,装修维修费,房地产公司的管理费,房地产经纪的中介费等这些方式来抵税。对高收入者来说,省下的税可以高达40%,相当于政府帮你给了一半的开支。

建筑

  如果你是用公司名义投资房地产的,除了以上提及的抵税项外,所有公司的租金,电话,日常维持,日常管理所需要的所有费用,员工的所有工资,福利,用公司的名义买的电脑,家具,电器等“办公用品”等等,通通可以抵税,专家建议,谨记保留原始发票,收据,或是信件等作为报税凭据。
 


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